Москва
Переменная облачность

Железобетонный шторм

 

Легальные застройщики банкротятся, их места занимают мошенники

Наступивший год станет годом радикальных изменений для российской строительной отрасли. Какими они будут, до конца не ясно. Обновлённый закон о долевом строительстве ещё не заработал в полную силу, а депутаты уже готовят в него новые поправки. Сейчас понятно одно: строить будут меньше, квартиры подорожают, а вместо обманутых дольщиков на улицы выйдут участники рухнувших «строительных пирамид». Как не попасть в капкан к мошенникам?

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве, которые ознаменовали начало перехода от долевого строительства к проектному финансированию. С 1 июля следующего года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках (эскроу-счета). Это могут быть и личные средства дольщиков, и средства ипотечных кредитов. Суть в том, что банк будет выдавать эти деньги застройщику только после сдачи дома в эксплуатацию. А если сдача дома задерживается больше чем на полгода, дольщик сможет забрать свои деньги со счёта.

Строительные компании, подавляющее большинство из которых привыкли начинать стройки на деньги, собранные с дольщиков других недостроенных домов, новой системой крайне недовольны. Строители говорят, что им придётся брать кредиты, которые затем будут выплачиваться за счёт денег с эскроу-счетов. Это автоматически приведёт к росту цен на недвижимость примерно на 6%.

Чтобы отсрочить для себя действие новой системы взаимоотношений с дольщиками и банками, большинство девелоперов постарались получить максимум новых разрешений на строительство до 1 июля уходящего года. Они рассчитывали завершить эти проекты по старым правилам в течение трёх лет, но начинать строительство не торопились. Обновлённый 214-ФЗ оставлял им такую возможность. Но на этой неделе Госдума приняла очередные поправки, которые с 1 июля 2019 года сделали обязательным применение эскроу-счетов при продаже квартир не только в новых, но и в уже строящихся домах. По сути, депутаты отменили «переходный период», чтобы избежать появления в стране тысяч новых обманутых дольщиков.

Инициатива выглядит разумной. Но проблема в том, что правила игры опять меняются на ходу, отчего застройщики уже начали говорить о неминуемом снижении объёмов возводимого жилья. А ещё они жалуются на неготовность банков к ведению эскроу-счетов. Из 56 банков с рейтингом А-, которые допущены к работе с такими счетами, к работе по новой схеме подключились в лучшем случае два десятка. В том числе по этой причине некоторые крупные девелоперы пугают правительство перспективой повторения в России индийского опыта – в Индии похожую схему ввели в 2016 году, и это привело к банкротству примерно 80% строительных фирм.

Правда, и без всякого проектного финансирования число российских застройщиков, которые находятся в процедуре банкротства, увеличилось за год более чем на 60% (см. график). Потому очевидно, что со следующего года рынок новостроек изменится до неузнаваемости, и каким он будет, сейчас не может сказать никто. Очевидно и то, что массовое банкротство застройщиков и непонятные правила игры для тех, кто остаётся, создают идеальные условия для мошенников.

Строители пирамид

Если верить результатам опросов ВЦИОМ, не менее 40% россиян нуждаются в новом жилье, а почти 80% граждан страны хотели бы улучшить имеющиеся у них жилищные условия. Ипотека, вопреки тому, что средняя ставка по ней за 10 месяцев 2018 года снизилась до 9,5%, по-прежнему доступна далеко не всем. В такой обстановке как грибы после дождя растут разнообразные жилищные кооперативы, которые пользуются слухами о полной отмене долевого строительства, чтобы собрать деньги с доверчивых граждан и исчезнуть.

 

Такие схемы действовали и раньше, но в последнее время новостей об обманутых пайщиках становится всё больше. В конце ноября суд в Петербурге приговорил к 8,5 года колонии Екатерину Заборских, которая была председателем сразу нескольких потребительских обществ и ЖСК. По данным следствия, она присвоила более 30 млн рублей, уплаченных в виде паевых взносов за жильё. Женщина переводила эти деньги в кассу религиозной организации «Сайентологическая церковь Москвы». Однако эта сумма не идёт ни в какое сравнение с той, что фигурирует в уголовном деле против руководителей двух ЖСК в Омске. Следствие считает, что руководители кооперативов «Центральный-1» и «Центральный-2» Сергей Скрипец и Сергей Маренко похитили у четырёх сотен пайщиков примерно 700 млн рублей.

Вполне вероятно, что в новом году таких уголовных дел будет больше. Сегодня интернет заполнен рекламой жилищного кооператива BestWay, который, как кажется многим, обладает сразу несколькими признаками пирамиды. Масштабная рекламная кампания, по-видимому, должна «перебить» негативные отзывы о его деятельности. Вероятно, этой же цели служат и несколько сообществ этого ЖК, которые существуют параллельно друг с другом в популярной социальной сети «ВКонтакте». В них состоит несколько тысяч человек из разных уголков России.

Фото: LORI

Кооператив BestWay был создан неким Романом Василенко, который в 2014 году основал международную компанию Life is Good. Эта организация действует по принципам сетевого маркетинга, обещая привести своих «партнёров» к финансовой независимости. Судя по сайту Life is Good, она даже не зарегистрирована в России в качестве юридического лица – в разделе «Контакты» указаны адреса в Австрии и Белизе. Жилищный кооператив BestWay зарегистрирован в российской налоговой службе, но юридическая непрозрачность его создателей и конечных бенефициаров побуждает вспомнить схему, по которой была устроена знаменитая пирамида «Кэшбери». Последняя, как писала «Наша Версия» в № 41 от 22 октября 2018 года, маскировалась под микрофинансовую организацию. Число пострадавших вкладчиков «Кэшбери» составляет сотни тысяч человек, по самым скромным подсчётам, суммарно они потеряли порядка 1 млрд рублей.

Кооператив BestWay предлагает заплатить вступительный взнос, постоять в очереди и получить квартиру за 35% от её рыночной стоимости. Остальное можно выплатить в рассрочку в течение нескольких лет. По факту похоже, что пайщики берут жильё в аренду, в собственность к ним квартиры не переходят, а потому если кооператив рухнет, то в отличие от обманутых дольщиков у этих людей нет даже призрачной возможности вернуть деньги или получить жильё.

Постепенная отмена долевого строительства в России подтолкнёт ещё десятки тысяч людей к участию в подобных схемах. Вопрос остаётся один: почему вместе с поправками в 214-ФЗ законодатели не задумались о защите участников жилищных кооперативов и организаций, которые под них маскируются?

Как распознать пирамиду?

* Не строит дома. В советское время ЖСК самостоятельно занимались возведением нового жилья на деньги участников кооперативов. Сегодня мошенники используют путаницу в терминологии, выдавая за ЖСК кредитно-потребительские кооперативы. Проще говоря, они обещают своим жертвам помочь «накопить» на квартиру, которую построит кто-то другой.

* Не передаёт квартиры в собственность. Распространена схема, при которой люди платят «стартовый взнос», их заселяют в квартиру, которая принадлежит кооперативу, а остаток средств они должны выплатить в течение нескольких последующих лет. Никаких гарантий того, что в дальнейшем квартира будет оформлена на «пайщика», не предоставляется – платежи проходят по стандартному договору аренды.

* Проценты на взносы. Они либо отсутствуют совсем, либо весьма скромны – участнику кооператива обещают начислять 1–2% годовых на внесённую им сумму. Впрочем, завышенные проценты (больше, чем предлагают крупные банки владельцам депозитов) тоже должны вас насторожить.

* Агрессивная реклама. Создатели пирамиды стараются втянуть в неё как можно больше людей, обещая обеспечить их квартирами едва ли не за треть от рыночной стоимости жилья.

* Регистрация в виде коммерческой организации, регистрация в другом городе. Кооператив не может быть зарегистрирован в видео ООО, ЗАО и т.д. Мошенники часто регистрируют коммерческие фирмы с номинальными директорами и учредителями. При этом они убеждают «пайщиков», что организация создана для помощи людям и не занимается извлечением прибыли.

Артём Потёмкин

По материалам: «Наша Версия»

 

Добавить комментарий